MEDIDAS EXCECIONAIS PARA O ARRENDAMENTO

Regime excecional para situações de mora no pagamento da renda devida nos termos de contratos de arrendamento urbano habitacional e não habitacional

Foi publicada a Lei n.º 17/2020, de 29 de maio, que procede à primeira alteração da Lei n.º 4-C/2020, de 6 de abril, que aprova um regime excecional para situações de mora no pagamento de rendas urbanas habitacionais e não habitacionais, aplicando-se igualmente a outras formas contratuais de exploração de imóveis.

Arrendamentos habitacionais:

O senhorio não terá direito à resolução do contrato de arrendamento, por falta de pagamento das rendas vencidas nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, se o arrendatário verificar:

1. Uma quebra superior a 20% dos rendimentos do agregado familiar do arrendatário face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior; e
2. A taxa de esforço do agregado familiar do arrendatário, calculada como percentagem dos rendimentos de todos os membros daquele agregado destinada ao pagamento da renda, seja ou se torne superior a 35%; e
3. Efetuar o seu pagamento, no prazo de 12 meses contados do termo desse período, em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, pagas juntamente com a renda de cada mês.

A demonstração da quebra de rendimentos é efetuada nos termos de portaria a aprovar pelo membro do Governo responsável pela área da habitação.

Os arrendatários habitacionais, bem como, no caso de estudantes que não aufiram rendimentos do trabalho os respetivos fiadores, que tenham comprovadamente a quebra de rendimentos acima referida, podem solicitar ao Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana  (IHRU)  a concessão de um empréstimo sem juros de forma a permitir o pagamento da renda devida. O Regulamento do empréstimo será elaborado pelo IHRU e homologado pelo membro do Governo responsável pela área da habitação.

Os senhorios habitacionais que tenham uma quebra superior a 20% dos rendimentos do agregado familiar face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior, provocada pelo não pagamento de rendas pelos arrendatários, podem solicitar a concessão de um empréstimo sem juros para compensar o valor da renda mensal, devida e não paga, sempre que o rendimento disponível restante do agregado desça, por tal razão, abaixo do IAS (438,81€).

Os arrendatários que se vejam impossibilitados do pagamento da renda têm o dever de o informar o senhorio, por escrito, juntando a documentação comprovativa da situação, até ao dia 27 de abril, no caso de pretenderem usufruir da mora referente à renda devida em Abril ou no caso de pretenderem beneficiar deste regime nos meses subsequentes, até cinco dias antes do vencimento da renda.

Arrendamentos não habitacionais:

O presente capítulo aplica-se:

a) Aos estabelecimentos abertos ao público destinados a atividades de comércio a retalho e de prestação de serviços encerrados ou que tenham as respetivas atividades suspensas ao abrigo do Decreto n.º 2-A/2020, de 20 de março, ou por determinação legislativa ou administrativa, nos termos previstos no Decreto-Lei n.º 10-A/2020, de 13 de março, na sua redação atual, ou ao abrigo da Lei de Bases da Proteção Civil, aprovada pela Lei n.º 27/2006, de 3 de julho, na sua redação atual, da Lei de Bases da Saúde, aprovada pela Lei n.º 95/2019, de 4 de setembro, ou de outras disposições destinadas à execução do estado de emergência, bem como, após a sua cessação, ao abrigo de disposição legal ou medida administrativa aprovada no âmbito da pandemia da doença COVID-19 que determine o encerramento de instalações ou suspensão de atividades, incluindo nos casos em que estes mantenham a prestação de atividades de comércio eletrónico, ou de prestação de serviços à distância ou através de plataforma eletrónica;

b) Aos estabelecimentos de restauração e similares, encerrados nos termos das disposições anteriores, incluindo nos casos em que estes mantenham atividade para efeitos exclusivos de confeção destinada a consumo fora do estabelecimento ou entrega no domicílio, nos termos previstos no Decreto n.º 2-A/2020, de 20 de março, ou em qualquer outra disposição que o permita. 

O arrendatário pode diferir o pagamento das rendas vencidas nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, para os 12 meses posteriores ao término desse período, em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, pagas juntamente com a renda do mês em causa.

Até 1 de setembro de 2020, o arrendatário pode igualmente diferir o pagamento das rendas vencidas, pelos meses em que ao abrigo de disposição legal ou medida administrativa aprovada no âmbito da pandemia da doença COVID-19, seja determinado o encerramento de instalações ou suspensão de atividades e no primeiro mês subsequente. Neste caso, o período de regularização da dívida só tem início a 1 de setembro de 2020, ou após o término do mês subsequente àquele em que cessar o impedimento se anterior a esta data. Contudo, não pode resultar um período de regularização da dívida que ultrapasse o mês de junho de 2021.

As rendas vencidas e cujo pagamento foi diferido ao abrigo do presente regime devem ser satisfeitas em prestações mensais não inferiores ao valor resultante do rateio do montante total em dívida pelo número de meses em que esta deva ser regularizada, pagas juntamente com a renda do mês em causa.

Disposições gerais

A presente lei é aplicável às rendas que se vençam a partir do dia 1 de abril de 2020.

A indemnização prevista no n.º 1 do artigo 1041.º do Código Civil, por atraso no pagamento de rendas que se vençam nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, não é exigível sempre que se verifiquem os pressupostos aplicáveis. A indemnização, por atraso no pagamento de rendas que se vençam até 1 de setembro de 2020, não é exigível nos casos em que o seu pagamento possa ser diferido.

A cessação do contrato por iniciativa do arrendatário torna exigível, a partir da data da cessação, o pagamento imediato das rendas vencidas e não pagas, nos termos da presente lei.

Regime extraordinário e transitório de proteção dos arrendatários

Foi publicada a Lei n.º 16/2020 de 29 de maio que procedeu à quarta alteração da Lei n.º 1-A/2020, de 19 de março e que altera o regime extraordinário e transitório de proteção dos arrendatários previsto

O regime extraordinário e transitório de proteção dos arrendatários suspende até 30 de setembro de 2020: 

1.  A produção de efeitos das denúncias de contratos de arrendamento habitacional e não habitacional efetuadas pelo senhorio; 
2. A caducidade dos contratos de arrendamento habitacionais e não habitacionais, salvo se o arrendatário não se opuser à cessação; 
3. A produção de efeitos da revogação, da oposição à renovação de contratos de arrendamento habitacional e não habitacional efetuadas pelo senhorio; 
4. O prazo indicado no artigo 1053.º do Código Civil, se o término desse prazo ocorrer durante o período de tempo em que vigorarem as referidas medidas; 
5. A execução da hipoteca sobre imóvel que constitua habitação própria e permanente do executado

Ficam ainda suspensos, no decurso do período de vigência do regime excecional e transitório, as ações de despejo, os procedimentos especiais de despejo e os processos para entrega de coisa imóvel arrendada, quando o arrendatário, por força da decisão judicial final a proferir, possa ser colocado em situação de fragilidade por falta de habitação própria ou por outra razão social imperiosa, bem como os prazos de prescrição e de caducidade relativos aos processos e procedimentos referidos.

 O encerramento de instalações e estabelecimentos ao abrigo de disposição legal ou medida administrativa aprovada no âmbito da pandemia provocada pela doença COVID -19 não pode ser invocado como fundamento de resolução, denúncia ou outra forma de extinção de contratos de arrendamento não habitacional ou de outras formas contratuais de exploração de imóveis, nem como fundamento de obrigação de desocupação de imóveis em que os mesmos se encontrem instalados.

A leitura da presente informação não dispensa a consulta dos diplomas em apreço:

• Lei n.º 4-C/2020 (versão consolidada)
• Lei n.º 1-A/2020  (versão consolidada)

Para mais informação, contacte os Serviços de Economia e Fiscalidade da AICCOPN:

T: +351 223 402 200 | geral@aiccopn.pt

29/05/2020