LEI N.º 62/2018, DE 22 DE AGOSTO

ALOJAMENTO LOCAL (AL)

Lei n.º 62/2018, de 22 de agosto

Foi publicada, em 22 de agosto, a Lei n.º 62/2018, que procede à segunda alteração ao Decreto-lei n.º 128/2014, de 29 de agosto que aprova o Regime Jurídico da Exploração dos Estabelecimentos de Alojamento Local (RJEEAL) e republica em anexo aquele decreto-lei na versão atualizada.

As alterações assim introduzidas reconduzem-se às seguintes:

Clarificação de conceitos legais

Esclarece-se que se consideram:

• “Estabelecimentos de AL” – aqueles que prestam serviços de alojamento temporário, mediante remuneração, e que reúnam os requisitos previstos no presente decreto-lei, independentemente de tais serviços serem ou não prestados a turistas (artigo 2.º/1 RJEEAL);
• “Estabelecimento de hospedagem” – o estabelecimento de AL cujas unidades de alojamento são constituídas por quartos, quer estas sejam integradas numa fração autónoma de edifício, num prédio urbano ou numa parte de prédio urbano suscetível de utilização independente (artigo 3.º/1, alínea d) RJEEAL).

Nova modalidade de AL: “quarto”

O legislador prevê agora os “quartos” como modalidade de AL, sendo esta definida como “a exploração de alojamento local feita na residência do locador, que corresponde ao seu domicílio fiscal, sendo a unidade de alojamento o quarto e só sendo possível, nesta modalidade, ter um máximo de três unidades” (artigo 3.º/7 RJEEAL).

Prevê-se ainda a possibilidade dos “quartos” – bem como dos “estabelecimentos de hospedagem” – poderem usar comercialmente a designação de “Bed & breakfast” ou de “guest house” (artigo 17.º/4 RJEEAL).

“Hostels”

Não pode haver lugar à instalação e exploração de “hostels” em edifícios em propriedade horizontal nos prédios em que coexista habitação sem autorização dos condóminos para o efeito, devendo a respetiva deliberação instruir a comunicação prévia (artigo 4.º/4 e nova alínea f), do n.º 2 do artigo 6.º RJEEAL). A violação desta prescrição consubstancia a prática de um ilícito contraordenacional (artigo 23.º/1, alínea d) RJEEAL).

Estabelece-se, expressamente, que nos ”hostels” é obrigatória a afixação, no exterior do edifício, junto à entrada principal, de uma placa identificativa (cujo modelo e características mantém-se inalteradas – Anexo do RJEEAL).

Regulamentação por Portaria

A lei em análise determina que regulamentação das condições para o funcionamento e identificação de cada uma das modalidades de estabelecimento de AL será feita por Portaria (artigo 12.º/5 RJEEAL).

Capacidade máxima (quartos e utentes)

Existem agora os seguintes limites:

• “Moradias”, “apartamentos” e “estabelecimentos de hospedagem” – limite máximo de 9 quartos e 30 utentes por estabelecimento (já existente na anterior redação do artigo 11.º/1 RJEEAL);
• “Moradias”, “apartamentos”, “estabelecimentos de hospedagem” e “quartos” (artigo 11.º/2 e 3) – a capacidade máxima de utentes é estabelecida da seguinte forma:
  • Determinada pela multiplicação do n.º de quartos x 2;
  • Cada unidade, poderá comportar (se tiver condições de habitabilidade) no máximo 2 camas suplementares para crianças até aos 12 anos;
  • “Apartamentos” e “moradias”: acrescem + 2 utentes na sala ao limite anterior.

Estes limites de capacidade não sãoaplicáveis aos “hostels”.

Acesso e permanência no estabelecimento

Estabelece-se que o acesso e permanência no estabelecimento de alojamento local são reservados a hóspedes e respetivos convidados, podendo a entidade exploradora recusar o acesso ao estabelecimento a quem perturbe o seu normal funcionamento e ou desrespeite a ordem pública, incumprindo regras de urbanidade, funcionamento e ruído, aplicáveis (artigo 19.º/3 e 4 RJEEAL).

Condomínio

Para além da assembleia de condóminos ter de autorizar a instalação e exploração de “hostels” nos prédios constituídos em propriedade horizontal em que coexista habitação (artigo 4.º/4 e nova alínea f), do n.º 2 do artigo 6.º RJEEAL), no caso de a atividade de AL ser exercida numa fração autónoma de edifício ou parte de prédio urbano suscetível de utilização independente, pode a mesma, por decisão de mais de metade da permilagem do edifício, opor-se ao exercício da atividade de AL na referida fração, em deliberação fundamentada, decorrente da prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do prédio, bem como de atos que causem incómodo e afetem o descanso dos condóminos, dando, para o efeito, conhecimento da sua decisão ao Presidente da Câmara Municipal territorialmente competente, o qual – com faculdade de delegação nos vereadores – decide sobre o pedido de cancelamento (artigo 9.º/2 e 3 RJEEAL).

No caso de os estabelecimentos estarem inseridos em edifícios de habitação coletiva, o regulamento com as práticas e regras do condomínio que sejam relevantes para o alojamento e para a utilização das partes comuns devem constar do livro de informações (artigo 12.º/8 RJEEAL).

O responsável do estabelecimento deve disponibilizar ao condomínio o seu contacto telefónico (artigo 12.º/9 RJEEAL).

Prevê-se, expressamente, que correm por conta do titular do AL as despesas com obras que sejam realizadas nas partes comuns para adaptar ou licenciar o locado para esse fim (artigo 13.º/3 RJEEAL).

O condomínio pode ainda fixar o pagamento de uma contribuição adicional correspondente às despesas decorrentes da utilização acrescida das partes comuns, com um limite de 30 % do valor anual da quota respetiva, a deliberar nos termos do artigo 1424.º do Código Civil (artigo 20.º-A RJEEAL).

Áreas de contenção

A principal novidade desta 2.ª alteração ao RJEEAL é a possibilidade da câmara municipal territorialmente competente – com o objetivo de preservar a realidade social dos bairros e lugares – poder aprovar (por regulamento e com deliberação fundamentada) a existência de áreas de contenção, por freguesia, no todo ou em parte, para instalação de novo AL, podendo impor limites relativos ao número de estabelecimentos de AL nesse território, que podem ter em conta limites percentuais em proporção dos imóveis disponíveis para habitação (artigo 15.º-A/1 RJEEAL).

A instalação de novos estabelecimentos de AL em áreas de contenção carece, assim, de autorização expressa da competente câmara que, em caso de deferimento, promove o respetivo registo (artigo 15.º-A/5 RJEEAL).

Para evitar que a alteração das circunstâncias e das condições de facto existentes possa comprometer a eficácia do regulamento municipal a que se refere o n.º 1, podem os municípios, por deliberação fundamentada da assembleia municipal, sob proposta da câmara municipal, suspender, por um máximo de um ano, a autorização de novos registos em áreas especificamente delimitadas, até à entrada em vigor do referido regulamento (artigo 15.º-A/6 RJEEAL).

Nas áreas de contenção definidas, o mesmo proprietário apenas pode explorar um máximo de sete estabelecimentos de AL (artigo 15.º-A/7 RJEEAL). Fora destas áreas de contenção, o RJEEAL continua a não prever um limite máximo total de estabelecimentos (Ex: por freguesia ou concelho) por proprietário, mantendo-se o limite (já anteriormente previsto) de 9 apartamentos por edifício quando estes representem mais de 75% da totalidade das frações existentes no edifício (atual a artigo 11.º/4 RJEEAL).

Cumpre referir que esta segunda alteração ao RJEEAL estabeleceu ainda, no que respeita a tais áreas de contenção, um princípio da intransmissibilidade do número de registo no que toca às modalidades de AL de “Moradia” e “Apartamento” (excetuando-se o caso de sucessão), ainda que o respetivo proprietário seja uma pessoa coletiva (artigo 7.º/2 e 4 RJEEAL). Por conseguinte, o título de abertura ao público caducará em caso de (artigo 7.º/3 RJEEAL):

a) Transmissão da titularidade do registo, cessação de exploração, arrendamento ou outra forma de alteração da titularidade da exploração;

b) Transmissão do capital social da pessoa coletiva titular do registo, acumulada ou não, em percentagem superior a 50 %.

Livro de Informações

Os estabelecimentos de AL são obrigados a ter um livro de informações, do qual deve constar (artigo 12.º/6 e 8 RJEEAL):

• O contacto telefónico do responsável pela exploração do estabelecimento;
• As informações respeitantes ao funcionamento do estabelecimento e respetivas regras de utilização internas, nomeadamente incluindo as regras sobre:
  • A recolha e seleção de resíduos urbanos,
  • Funcionamento dos eletrodomésticos,
  • Ruído e cuidados a ter para evitar perturbações que causem incómodo e afetem a tranquilidade e o descanso da vizinhança.
• Regulamento com as práticas e regras do condomínio que sejam relevantes para o alojamento e para a utilização das partes comuns (no caso de estabelecimentos inseridos em edifícios de habitação coletiva).

De destacar que as normas de funcionamento e as regras de ruído aplicáveis ao estabelecimento devem ser devidamente publicitadas pela entidade exploradora (artigo 19.º/5 RJEEAL).

O referido livro de informações deve ser disponibilizado em português e inglês e, pelo menos, em mais duas línguas estrangeiras (artigo 12.º/7 RJEEAL).

Responsabilidade solidária

Estabelece-se que o titular da exploração de AL é solidariamente responsável com os hóspedes relativamente aos danos provocados por estes no edifício em que se encontra instalada a unidade (artigo 13.º-A/1 RJEEAL).

Seguro de Responsabilidade Civil

O titular da exploração de AL deve celebrar e manter válido um seguro multirrisco de responsabilidade civil que o proteja dos seus ativos e reclamações no âmbito da sua atividade turística, determinando a responsabilidade do titular da exploração do estabelecimento, e que cubra riscos de incêndio e danos patrimoniais e não patrimoniais causados a hóspedes e a terceiros, decorrentes da atividade de prestação de serviços de alojamento (artigo 13.º-A/2 RJEEAL).

A falta de seguro válido é fundamento de cancelamento do registo (artigo 13.º-A/ 3 RJEEAL).

Cancelamento do registo

O Presidente da Câmara Municipal territorialmente competente pode agora, após audiência prévia, determinar o cancelamento do registo do respetivo estabelecimento nas seguintes condições:

• Quando exista qualquer desconformidade em relação a informação ou documento constante do registo (artigo 9.º/1, a) RJEEAL);
• No caso de instalação de novo AL em violação de áreas de contenção estabelecidas nos termos do artigo 15.º -A, após a respetiva definição (artigo 9.º/1, b) RJEEAL);
• Por violação dos requisitos estabelecidos nos artigos 11.º a 17.º (artigo 9.º/1, c) RJEEAL);
• Por ter sido apresentado um pedido de cancelamento pela assembleia de condóminos, com fundamento em prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do prédio, bem como de atos que perturbem a normal utilização do prédio (artigo 9.º/2 RJEEAL); neste caso, a cessação de exploração implicará a impossibilidade de o imóvel em questão ser explorado como AL (independentemente da respetiva entidade), por um período fixado na decisão, que pode ir até ao máximo de um ano (artigo 9.º/6, alínea b) RJEEAL);
• Por falta de seguro válido (artigo 13.º-A/3 RJEEAL).

O cancelamento do registo deve ser imediatamente comunicado pela câmara municipal territorialmente competente ao Turismo de Portugal, I. P., e à ASAE, competindo ao primeiro proceder à comunicação às plataformas eletrónicas que disponibilizem, divulguem ou comercializem alojamento de que o registo do estabelecimento foi cancelado (artigo 9.º/7 RJEEAL).

Cessação da exploração do estabelecimento

A cessação da exploração do estabelecimento de AL passa a ter de ser comunicada, através do Balcão Único Eletrónico, no prazo máximo de (apenas) 10 dias após a sua ocorrência (quando anteriormente o respetivo titular dispunha de 60 dias para o efeito) – artigo 6.º/4 RJEEAL.

Também no referido prazo máximo de 10 dias deve o titular da exploração do estabelecimento de AL comunicar às plataformas eletrónicas de reservas, o cancelamento do registo e ou a interdição temporária da exploração dos estabelecimentos de AL.

A cessação de exploração implica (artigo 9.º/ 6, alínea a) RJEEAL) o cancelamento do registo do estabelecimento.

Placa identificativa

É obrigatória a afixação de uma placa identificativa não só para os “estabelecimentos de hospedagem”, mas também para os “hostels”, “apartamentos” e “quartos”, sendo que a mesma deve ser afixada (artigo 18.º RJEEAL):

• No exterior do edifício, junto à entrada principal, no caso dos “hostels”;
• Junto à entrada do estabelecimento, nos restantes casos referidos.

O modelo e as características da referida placa identificativa mantém-se inalteradas (Cf. Anexo ao RJEEAL).

Comunicação prévia com prazo e oposição do Presidente da Câmara Municipal

O registo de estabelecimento de AL continua a ser efetuado mediante comunicação prévia dirigida ao Presidente da Câmara Municipal territorialmente competente, a qual passa agora a ser designada de “comunicação prévia com prazo” (ao invés de “mera comunicação prévia”).

O Presidente da Câmara Municipal territorialmente competente (com faculdade de delegação nos vereadores ou dirigentes), pode, agora, opor-se a tal comunicação prévia (a qual obsta à atribuição do respetivo número de registo) num prazo de 10 dias contados a partir da sua apresentação ou num prazo de 20 dias no caso dos “hostels”, com os seguintes fundamentos (artigo 6.º/9 e 10 RJEEAL):

• Incorreta instrução da comunicação prévia com prazo;
• Vigência do prazo resultante de cancelamento de registo, nos termos do artigo 9.º RJEEAL;
• Violação das restrições à instalação decididas pelo município, nos termos do artigo 15.º-A RJEEAL (áreas de contenção), ou falta de autorização de utilização adequada do edifício.

Fiscalização e interdição de exploração

Não obstante se prever agora que nos casos em que o município verifique que o estabelecimento é explorado sem registo para o efeito deve comunicar tal facto à ASAE- Autoridade de Segurança Alimentar e Económica (artigo 9.º/5 RJEEAL), com as alterações introduzidas nos artigos artigo 21.º/1 e 28.º RJEEAL a Câmara territorialmente competente passa a ter competências (partilhadas com a ASAE) para:

• Fiscalizar o cumprimento do disposto no REJAL, podendo instruir os respetivos processos e aplicar as respetivas coimas e sanções acessórias;
• Determinar a interdição temporária da exploração dos estabelecimentos de AL, na totalidade ou em parte.

Contraordenações

Para além dos ilícitos contraordenacionais anteriormente previstos, acrescem ainda os seguintes:

• Instalação e exploração de “hostels” em edifícios em propriedade horizontal nos prédios em que coexista habitação sem autorização dos condóminos para o efeito (artigo 23.º/1, alínea d) RJEEAL);
• A violação da capacidade máxima (9 quartos e 30 utentes) para as modalidades de “Moradias”, “apartamentos” e “estabelecimentos de hospedagem” (artigo 23.º/1, alínea d) RJEEAL);

Entrada em vigor e Disposições transitórias

Este diploma legal entra em vigor a 21 de outubro de 2018 (artigo 8.º da Lei n.º 62/2018, de 22 de agosto).

Com a entrada em vigor da presente lei, mantêm-se válidos os registos de estabelecimentos de AL no Registo Nacional de Alojamento Local realizados até à data (artigo 5.º/1 da citada Lei).

As alterações introduzidas relativas a condições de acesso à atividade e requisitos de instalação apenas são aplicáveis para os estabelecimentos de AL que se instalem após a entrada em vigor da presente lei (artigo 5.º/2 da citada lei).

Os estabelecimentos de AL já existentes dispõem do prazo de dois anos, a contar da data em vigor da presente lei, para se conformarem com os restantes requisitos previstos no presente diploma, nomeadamente o previsto nos artigos 13.º, 13.º -A, 18.º e 20.º -A (artigo 5.º/3 da citada lei).

Os proprietários de estabelecimentos de AL localizados em áreas definidas como áreas de contenção e que, na presente data, excedam o limite previsto em tais áreas (de sete estabelecimentos), não poderão, a partir de 21/10/2018, afetar mais imóveis à exploração de AL.

Para aceder ao diploma na sua versão integral clique aqui.

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23/08/2018