OBRAS EM ARU: CONFIRME O ENQUADRAMENTO NO REGIME TRANSITÓRIO

Foi publicada a Informação Vinculativa n.º 28139 da Autoridade Tributária, que clarifica que, sempre que haja um pedido de licenciamento de uma obra de reabilitação urbana apresentado antes de 7 de outubro de 2023, aplica-se a redação anterior da verba 2.23 da Lista I do Código do IVA.

Nestes casos, para que a empreitada beneficie da taxa reduzida de IVA (6%), não basta que o imóvel esteja situado numa Área de Reabilitação Urbana (ARU) devidamente delimitada. É obrigatório que, antes do licenciamento da obra, exista uma Operação de Reabilitação Urbana (ORU) formalmente aprovada para essa ARU. Caso a ORU não esteja aprovada previamente, a empreitada não poderá usufruir da taxa reduzida, sendo tributada à taxa normal de 23%.

Esta exigência resulta da jurisprudência mais recente do Supremo Tribunal Administrativo, tal como já havíamos reportado na nossa notícia de 04/04/2025.

Assim, recomenda-se que, sempre que se inicie ou execute uma obra numa ARU, seja cuidadosamente verificado o eventual enquadramento no regime transitório previsto no n.º 9 do artigo 50.º da Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro. Caso se verifique esse enquadramento, é fundamental comprovar junto da autarquia a existência de uma ORU formalmente aprovada antes do licenciamento, sob pena de não ser possível beneficiar da taxa reduzida de IVA.

O n.º 9 do artigo 50.º da Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro, determina que a redação atual da verba 2.23 não se aplica aos seguintes casos:

“a) Pedidos de licenciamento, de comunicação prévia ou pedido de informação prévia respeitantes a operações urbanísticas submetidos junto da câmara municipal territorialmente competente antes da data da entrada em vigor da presente lei;

1. b) Pedidos de licenciamento ou de comunicação prévia submetidas junto da câmara municipal territorialmente competente após a entrada em vigor da presente lei, desde que submetidas ao abrigo de uma informação prévia favorável em vigor.”

Por outro lado, caso a obra não se enquadre no regime transitório, a exigência de ORU já não se coloca, uma vez que, nestas situações, deixam de estar em causa “reabilitações urbanas” e passam a ser consideradas “reabilitações de edifícios”.

De acordo com o Oficio Circulado n.º 25003, entende-se por «reabilitação de edifícios» a forma de intervenção destinada a conferir adequadas características de desempenho e de segurança funcional, estrutural e construtiva a um ou a vários edifícios, às construções funcionalmente adjacentes incorporadas no seu logradouro, bem como às frações eventualmente integradas nesse edifício, ou a conceder-lhes novas aptidões funcionais, determinadas em função das opções de reabilitação urbana prosseguidas, com vista a permitir novos usos ou o mesmo uso com padrões de desempenho mais elevados, podendo compreender uma ou mais operações urbanísticas

Reforçamos, assim, a importância de cada associado confirmar o enquadramento do seu projeto face a este regime, para garantir o acesso à taxa reduzida de IVA e evitar eventuais problemas.

Para qualquer esclarecimento adicional, contacte os Serviços de Economia, Estatística e Fiscalidade da Associação.