LEI DE BASES DA HABITAÇÃO

Foi publicado o Decreto-Lei n.º 89/2021, de 3 de novembro, que regulamenta normas da Lei de Bases da Habitação (Lei n.º 83/2019, de 3 de setembro) relativas à garantia de alternativa habitacional, ao direito legal de preferência e à fiscalização de condições de habitabilidade no âmbito do arrendamento habitacional.

Deste Diploma, são de salientar os seguintes aspetos:

1. Promoção do uso efetivo da habitação:

Confere-se aos municípios a possibilidade de, no âmbito do procedimento de classificação de um imóvel de uso habitacional como devoluto, conforme definido no Decreto-Lei n.º 159/2006, de 8 de agosto (prédio urbano ou fração autónoma que durante um ano se encontre desocupado, havendo indícios de desocupação quando se verifique: i) ausência de contratos em vigor com empresas de telecomunicações, empresas de fornecimento de água, gás e eletricidade, ii) a inexistência de faturação quanto a tais consumos iii) a existência cumulativa de consumos baixos de água e eletricidade e, iv) situação de desocupação do imóvel, atestada por vistoria no âmbito do dever geral de conservação dos edifícios, realizada ao abrigo do artigo 90º do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação- RJUE), quando o mesmo se situe em zona de pressão urbanística  (nos termos do art. 2.º-A do Decreto-Lei nº 159/2006, de 8 de agosto):

a. Apresentar uma proposta de arrendamento do imóvel ao seu proprietário, para posterior subarrendamento.

O valor da renda a propor pelo município ao proprietário tem como limite máximo o valor de referência do preço por renda e alojamento, previsto no artigo 3.º da Portaria n.º 176/2019, de 6 de junho, e em conformidade com as fórmulas de cálculo do valor de referência do preço de renda previsto nos seus Anexos II e III (que resulta de vários fatores, como o valor mediano das rendas no território onde se localiza o alojamento, divulgado pelo INE, a área do alojamento, a tipologia e outras características específicas ex: grau de eficiência energética, existência de elevadores, de estacionamento, etc.), sendo o respetivo contrato de arrendamento celebrado, preferencialmente, ao abrigo do Programa de Arrendamento Acessível (PAA), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 68/2019, de 22 de maio, na sua redação atual.

A aceitação, pelo proprietário, do arrendamento nos termos propostos pelo município, constitui fundamento e causa para a extinção do procedimento de classificação desse imóvel como devoluto.

b. Nos casos em que se conclua que o imóvel se encontra em mau estado de conservação, apurado na sequência de vistoria, o município pode determinar a execução de obras necessárias à correção das condições de segurança e salubridade, bem como das condições de habitabilidade e se o proprietário não as realizar, o Município pode tomar posse administrativa do imóvel para execução coerciva de tais obras, nos termos previstos nos arts. 89.º e seguintes do RJUE, na sua redação atual.

As despesas e o ressarcimento pela execução destas obras são da conta do proprietário, nos termos do artigo 108.º do RJUE.

Em alternativa à cobrança judicial da dívida em processo de execução fiscal, o Município pode optar pelo ressarcimento através do arrendamento forçado, sendo lavrado auto de posse do imóvel para esse efeito, nos termos do art.º 108.º-B do RJUE.

2. Direito de preferência

Relativamente ao direito de preferência na aquisição de imóveis habitacionais, esclarece-se os casos em que o mesmo existe, graduando-se a hierarquia da preferência de entre as diversas entidades públicas e prevendo-se que este mecanismo funciona no âmbito da legislação já em vigor para o efeito (Decreto-Lei n.º 263 -A/2007, de 23 de julho, na sua redação atual), que garante já a desmaterialização e simplificação deste procedimento.

Assim, para além das demais situações já previstas na lei (designadamente vendas de bens imóveis nas zonas “ARU – Áreas de Reabilitação Urbana”), o Estado, as Regiões Autónomas e os Municípios gozam do direito de preferência nas alienações onerosas de imóveis de uso habitacional:

a) Numa zona de pressão urbanística delimitada com fundamento na falta ou desadequação da oferta, nos termos previstos no artigo 2.º-A do Decreto-Lei n.º 159/2006, de 8 de agosto, na sua redação atual;

b) Em territórios identificados no Programa Nacional de Habitação com fundamento na falta ou desadequação da oferta referida na alínea anterior.

Nos casos previstos nas alíneas anteriores, e sem prejuízo da prevalência do direito de preferência dos arrendatários, bem como das cooperativas de habitação e construção, nos termos legalmente estabelecidos, prevê-se a seguinte graduação do direito de preferência, por ordem na preferência:

a) Municípios;

b) Regiões Autónomas;

c) Estado.

O prazo para exercício de qualquer dos direitos de preferência ao abrigo do disposto neste Diploma é de 10 dias, sendo o Estado representado pelo IHRU, I. P., neste âmbito.

3. Fiscalização do arrendamento habitacional

A fiscalização do arrendamento habitacional compete ao Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I. P. (IHRU, I. P.), enquanto organismo do Estado, sendo de destacar a possibilidade que lhe é conferida de, quando tenha conhecimento de factos que possam consubstanciar a existência de deficiências nas condições de habitabilidade de fogos arrendados ou subarrendados, poder solicitar à câmara municipal do sítio do imóvel a determinação do nível de conservação do respetivo locado e, deste modo, em articulação com as autarquias locais, poder contribuir para a resolução dos problemas detetados nas condições de habitabilidade dos fogos arrendados.

O exercício desta atividade de fiscalização, por parte do IHRU, encontra-se já regulada pela Portaria nº 261/2021, de 22 de novembro, conforme notícia publicada neste site em 23/11/2021 – aqui).

4. Elementos obrigatórios na publicação de anúncios de imóveis habitacionais 

Por último, prevê-se a obrigatoriedade de a publicitação dos imóveis com vista ao arrendamento ser acompanhada de elementos obrigatórios que permitam ao pretendente a inquilino ter um conhecimento prévio do prédio ou fração a arrendar, dando mais transparência e credibilidade a este mercado, evitando-se a publicitação de imóveis que não tenham uso habitacional autorizado ou que não reúnam condições para o efeito.

Assim, constitui obrigação das empresas de mediação imobiliária indicar o número da licença ou a autorização de utilização do imóvel, a tipologia, bem como a sua área útil, em todos os anúncios publicados com vista à celebração de contratos de arrendamento habitacional.

Por outro lado, constitui obrigação das entidades anunciadoras não publicar ou retirar, quando haja sido publicado, qualquer anúncio publicado sem a indicação dos elementos supra referidos.

Contraordenações:

Constitui contraordenação punível com coima de € 250 a € 3740, no caso de pessoas singulares, e de € 2500 a € 44 890, no caso de pessoas coletivas, o incumprimento das obrigações das empresas de mediação imobiliária, assim como o incumprimento das obrigações das entidades anunciadoras, acima referidas.

A iniciativa para a instauração e instrução dos processos de contraordenação nesta matéria, bem como a determinação e aplicação das eventuais coimas compete ao Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção, I.P. (IMPIC), cabendo ao IHRU participar ao IMPIC todos os factos de que tenha conhecimento no exercício das suas competências de fiscalização do arrendamento habitacional que indiciem a prática dos ilícitos contraordenacionais, remetendo igualmente todas as provas que tenha recolhido nesse âmbito.

O presente decreto-lei aplica-se a todo o território nacional, sem prejuízo de diploma regional que proceda às necessárias adaptações nas Regiões Autónomas dos Açores e da Madeira e entra em vigor no dia 4 de novembro.

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