NOVAS REGRAS NA AUTOLIQUIDAÇÃO DE IVA
A Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) publicou o Ofício Circulado n.º 25117, em 24 de junho de 2026, que procede à clarificação e atualização do enquadramento aplicável ao mecanismo de inversão do sujeito passivo (autoliquidação do IVA) nas operações do setor da construção e do imobiliário.
Neste âmbito, a AICCOPN identifica as duas principais alterações que as empresas do setor deverão passar a considerar na emissão das respetivas faturas.
- Obrigatoriedade de Alvará ou Certificado de Empreiteiro
A AT passou a entender que a regra da inversão do sujeito passivo nas prestações de serviços de construção civil apenas é aplicável aos serviços executados por “entidades legalmente habilitadas“. Na prática, apenas pessoas singulares ou coletivas titulares de alvará ou certificado de empreiteiro (de obras públicas ou particulares), ao abrigo da Lei n.º 41/2015, podem emitir faturas sem IVA através da inversão do sujeito passivo.
Assim, a inversão do sujeito passivo aplica-se quando se verifiquem, cumulativamente, os seguintes requisitos:
- Prestação de serviços de construção civil, compreendendo quaisquer trabalhos de construção, reconstrução, ampliação, alteração, reparação, conservação, reabilitação, limpeza, restauro, demolição ou outros que envolvam um processo construtivo sobre bens imóveis, independentemente de se tratar de obras públicas ou particulares;
- Prestador legalmente habilitado, titular de alvará ou certificado de empreiteiro emitido pelo IMPIC;
- Adquirente sujeito passivo de IVA, estabelecido em território nacional, que pratique operações que confiram, total ou parcialmente, o direito à dedução do imposto ou, nas empreitadas abrangidas pela Verba 2.42, que reúna os respetivos requisitos legais
- Alargamento da Autoliquidação às Empreitadas da Verba 2.42
O Decreto-Lei n.º 97/2026 introduziu a Verba 2.42 na Lista I anexa ao Código do IVA, criando um regime temporário de aplicação da taxa reduzida de IVA (6%) às empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis destinados à venda para habitação própria e permanente ou ao arrendamento habitacional, desde que cumpridos os respetivos requisitos legais.
O Ofício Circulado vem agora clarificar a aplicação deste novo regime, confirmando que, nas empreitadas abrangidas pela Verba 2.42, o mecanismo de inversão do sujeito passivo se aplica também quando o adquirente seja um sujeito passivo que pratique exclusivamente operações isentas sem direito à dedução do IVA, designadamente promotores imobiliários.
Assim, sempre que esteja em causa uma empreitada abrangida por este regime e executada por uma entidade legalmente habilitada, o empreiteiro deve emitir a fatura sem liquidação de IVA, com a menção «IVA – Autoliquidação», cabendo ao adquirente proceder à autoliquidação do imposto na respetiva declaração periódica. Quando o adquirente não tenha direito à dedução, o imposto autoliquidado constitui um custo para o próprio.
Para uma análise mais aprofundada destas matérias, recomenda-se a consulta das notas informativas da AICCOPN relativas à aplicação da Verba 2.42 da Lista I do Código do IVA e ao novo enquadramento da inversão do sujeito passivo na construção civil.
1 – Regime de IVA no Setor da Construção e do Imobiliário
2 – IVA reduzido na Construção e Reabilitação de Imóveis para Habitação
Para quaisquer esclarecimentos adicionais, contacte os Serviços de Economia, Estatística e Fiscalidade da AICCOPN.
